如何計算房貸提前還款？

　　摘要：提供了房貸提前還款的相關知識和資料，及房貸提前還款計算器的還款方式，對怎樣計算房貸提前還款問題進行分類分析。

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　　如何計算房貸提前還款？

　　中國銀行信貸部工作人員表示，如果是第一套房，而且還享受7折利率的，就不要考慮房貸提前還款了，加息前五年期以上貸款基準利率是5.89%，7折就是4.12%，即使加息后打完7折也只有4.298%，這是非常低的貸款利率了。按這樣的加息幅度，就算再加兩次也不高。如果選擇提前還貸，除非以后不再貸款，否則再貸款購房，就會被判定為二套房貸，利率為基準利率的1.1倍，可謂得不償失。

　　但是對于二套房貸，利率按照1.1倍計算，加息后的利率就達到6.754%左右的年利率，銀行相關人員表示，如果手頭有資金，可考慮部分提前還貸。除了考慮利率因素，還要考慮綜合家庭收入、預期支出等多方面因素。等額本息還款年數接近中期

　　理財人員指出，有兩類貸款者不宜提前還貸，其中一種是使用等額本息還款法的借款人，還款年數已接近中期，這時選擇提前還款不太適合。理財人員解釋，等額本息還款法是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。

　　如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。等額本金還款期超過1/3

　　第二種不適宜提前還款的類型是使用等額本金還款法的客戶，并且還款期已經超過了1/3。等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，當還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節省利息支出。手上還有其他理財項目

　　理財專家還表示，如果手頭有其他投資理財項目，如股票、基金、債券等，收益率高于貸款利率，借款人也完全沒有必要選擇提前還貸，大可將資金用于投資。如果借款人只是將資金存于銀行，近期內無投資計劃，按照加息后的存貸款利率，五年期的存款年利率為4.2%，而同期的貸款利率則為6.14%，存貸利差較大，這種情況與其存入銀行，還不如選擇提前還貸。公積金貸款沒必要提前還

　　除了商業貸款之外，公積金貸款利率也有所上調，五年期以下（含五年）公積金貸款利率從3.33%調整為3.50%，五年期以上公積金貸款利率從3.87%調整為4.05%，而加息后，3年期銀行定期存款利率為3.85%，“倒掛”0.35個百分點，5年期定存利率為4.2%，“倒掛”0.15個百分點。因此，對于目前有公積金貸款的市民，沒有必要提前還貸。相比之前與商業貸款的利息差距，公積金在加息以后的利率優勢更加明顯，購房者尤其是二套房貸款的客戶，可以優先選擇公積金貸款。

　　南京市公積金管理中心表示，公積金貸款允許提前還款，而且提前還的都算作本金。正在還公積金貸款的職工如果想減少后期利息支出，可以一次性或者分數次提前還。